共享办公分水岭已出现？空置率90%or出租率90%

　　在2015-2018年的这三年间，是国内联合办公市场最疯狂的时间段，据腾讯研究院发布的《2016创新创业白皮书》来看，仅2015年，国内众创空间数量就从50余家迅速增长至2300多家，增长了近46倍。但转眼到了2018年底，受经济环境影响，国内投资热退潮，联合办公行业进入洗牌阶段，市场热度迅速遇冷。

　　其实从2019年开始，大部分联合办公企业资金状况就已吃紧。包括纳什空间、氪空间在内的多家联合办公头部企业相继爆出裁员、欠薪等消息。2020年突如其来的疫情，更是将本就愈发下滑的联合办公行业拉入寒冬。从整个联合办公行业的数据来看，据《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》显示，52.38%的联合办公品牌因为客户减少，业务骤停。

　　至此，这场兴起于2015 年的联合办公热潮似乎终将迎来终局。

　　至今为止，联办行业仍未摆脱疫情带来的下行压力，且内部呈现分化趋势——头部和资深玩家的入驻率渐渐恢复，而中小玩家仍对着大片空置的工位一筹莫展。

　　在疫情发生后，Distrii办伴为了缓解现金流压力，收费方式变为押三付一、押二付三;某共享办公空间的的工位基本都是七折“甩租”。为了吸引租客，他们屡屡给出优惠条件。尽管如此，这家共享办公空间的空置率还是在60%-70%之间;甚至在某些共享空间，空置率已达到了90%。

　　以上是共享办公行业中小玩家的现状。根据《2018年中国联合办公活力指数报告》，联合办公出租率要达到85%才能实现盈亏平衡。

　　疫情下的国内联办头部企业，也遭受了一定的重创。以联办经验有13年之久的创富港为例，创富港在2020年2月疫情期间的增值服务收入仅为383万元，2020年3月12日的出租率降低至81.82%。

　　正是因为疫情的冲击，创富港多数的会员企业员工无法按时复工，老会员违约增多，新会员又无法及时补充，联合办公的出租率从90%迅速下降到了80%，同时收入占比约30%的服务收入也基本属于停滞状态。

　　但随着国内疫情状态的逐步明朗，在2020年6月30日，创富港的出租率迅速回升至了90.10%，当月增值服务收入达到1173万，仅在2020上半年，就扩张了新共享办公空间12家。

　　如今的局面看来，联办行业的分水岭已经出现。头部企业已经从疫情中走出逐步恢复，而分水岭以下的玩家，依然处在水深火热的阶段。

　　国内联办的下一条路该何去何从?

　　创富港副总裁王永建认为，共享办公其实没有十字路口，只有一字路，就是通过极致的精细化的运营，输入低成本高价值的产品，让客户乐意买单，让自己能够持续盈利活下去。

　　联合办公头部企业的崛起，印证了不动产行业专业管理赛道的可行性。但与此同时，分水岭也愈发明显，这也印证了：单边依赖资产增值获取高收益的时代正在走远，依靠精细化管理和创新实现资产稳健增值才是王道。

　　国内所有联办行业都在进行从“重资产”到“轻资产”的转型。

　　今年年初，优客工场创始人毛大庆就宣称，计划在2020年达到约100个轻资产项目，轻重比例约1：1。

　　优客工场的轻资产模式是指提供空间设计和建造以及管理服务，以开发和管理业主的共同工作空间，业主承担大部分投资。包括两种类型：1、Ubrand，主要收取品牌、咨询和运营服务费;2、U合作伙伴，与房东分享收入。

　　截止2020年6月，优客工场轻资产模式运营项目64个，管理面积22.14万平米，占比39.4%。

　　优客工场轻资产模式(万平米、%)

数据来源：公司财务报告

睿和智库制图

　　而创富港则一直坚持的是半轻资产运营模式，即在轻重模式之间进行中和，采用“租赁物业+自行装修+自行运营”的模式。而这种模式是创富港目前能够实现“价值最大化”的模式。

　　在半轻资产运营模式的盈利能力上，创富港董事长薛春还总结了7个关键盈利指标：

　　l 单店毛利率近50%;

　　l 单店经营性净现金流达到销售收入的近1/3比例;

　　l 公司整体经营性净现金流占收入的1/4比例(扣除总部成本);

　　l 小面积(1000平方米)的项目2年内回本，大面积(5000-10000平方米)的项目3年内回本;

　　l 每平方米EBITA在70-80元;

　　l 单店利润保持35-55元/平方米/月之间;

　　l 同样的投入，半轻资产运营收益是重资产收益的20倍(当市场租售比低于5%时)。

　　联办行业的下一步该如何走，或许每个人心里都会有不同的答案。但不变的是：联合办公市场是一个非常考验运营能力的领域，它和单纯的房地产行业天生就有逻辑性的差异，需要专业的团队和运营人员不断深耕。