房地产市场区块链创新发展展望

　　汇丰银行（HSBC）的全球房地产报告显示，2016年全球房地产总价值超过228万亿美元，年增长率为5％。对全球房地产投资贡献最大的是北美地区，其次是欧洲、中东和非洲 （EMEA）以及亚太地区。这些地区跨境投资活动 越来越频繁：2016年亚太地区向EMEA地区投资200亿美元，向北美地区投资330亿美元。北美在2016年向亚太地区投资了160亿美元，向EMEA地区投资了400亿美元，而EMEA地区仅向亚太地区投资了40亿美元，向北美投资了180亿美元。这表明国际社会对欧洲房地产的巨大需求。

　　过去，用于开发商业资产的房地产投资一直由机构投资者主导。个人投资者的投资通常 仅限于住宅物业。安永会计师事务所（Ernst and Young）发布的《 2019年房地产众筹报 告》显示，2008年金融危机过后，房地产市场众筹开始大范围的而兴起，年增长率在18.5%，在2018年总价值达到65亿美元。。众筹总价值的44％来自北美地区，37％来自亚太地区，19％来自欧洲、中东和非洲地区。金融科技的发展极大地提高了众筹的能力， 而众筹平台的出现便于个人和机构投资者投资多种资产。还有一些知名的投资者参与其中，包括CrowdStreet，DiversyFund，EquityMultiple，Fundrise，PeerStreet和RealtyMogul。

　　随着区块链和数字货币的发展以及银行和投资者越来越多地采用区块链技术和数字货 币，分布式记账技术（区块链技术）在重整房地产众筹市场。展望未来，区块链和数字货币技术将使全球范围内更多的人参与进来，提升交易的而透明度和数据的安全性，从而进一步创新房地产众筹市场。当然新的挑战也会出现，快速发展的技术必须与当地政策法规相适应。但不可置否的是发展仍需要大量的投资以及合理的流动性。

　　房地产碎片化使房地产投资变得更加灵活，普通小额投资者也有机会参与投资过去只 提供给机构投资者和优质投资者的房地产项目。个人投资者可以投资房地产基金产品，通过增加住宅和商业房地产资产的多元化来降低风险。万通控股董事长冯仑也曾在2018年提到过：区块链技术现在也越来越热闹，房地产行业最近在区块链技术上面也有很多讨论和研究，特别是在房地产金融服务这块，大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子，融资的时候，不需要通过现在这样一套手续，可以通过智能合约，我们叫做分布式的，一群人一群人直接融资，这个也是大家在努力研究的一个问题。

　　以香港市场为例。多年来，香港的房地产市场价格一直居高不下。即便如此，香港当地居民仍梦想着拥有自己的房屋。香港的房价平均每平方英尺2,000美元，则500平方英尺的公寓价格为1,000,000美元。而香港居民的平均月收入为2500美元，对于普通工薪族来讲，买房是不可能的事情。而房地产产权的碎片化就可以发挥作用。普通人可以以他们认为合适的价格进行投资，比如500美元。这为很多投资者提供了新的投资机会--通过投资快速获得收益，从而使他们有一天拥有自己梦想的房屋。同时通过众筹获得房产所有权的成本比房产资产本身要低得多，一般人不需要额外融资就可进行良好的房地产投资。

　　近几年房地产领域涌现出了多种商业模式，包括众筹、定制、资产证券化、REITs等，都是在探索新的商业做法。而目前的地产交易生态只立足于传统的链条方式，很多创新形式在这此链条内无法发挥效能。而通过区块链+数字货币有可能全面提升资产的流动性，孵化全新的商业模型。

　　市场上已经有众多类似的区块链地产模式创新，如REAL数字货币地产众筹、Wealth Migrate等，雄安新区也已经试点区块链租房应用。以及如LABS（Liquifying Asset Backed Securities）已经开始在就增加房地产市场的流动性上提出相应的解决方案，减少REITs和证券化债务结构相关的交易成本。